Сергій Цьолловальник — архітектор, який обіймав посаду головного архітектора Києва, тобто керівника профільного департаменту містобудування та архітектури КМДА. Ця посада надає її власнику величезний вплив на те, які проєкти забудови отримують «зелене світло» в місті: саме головний архітектор підписує містобудівні умови та обмеження (МУО) — документ, який визначає поверховість, відступи від меж ділянки, відсоток забудови, можливість підземного паркінгу та інші ключові параметри майбутньої будівлі.
У поєднанні з рішеннями про надання земельних ділянок в оренду чи власність (де задіяні вже інші підрозділи КМДА та депутати Київради), МУО фактично завершують «юридичну конструкцію», на основі якої забудовник отримує дозвіл на будівництво. Якщо земельна ділянка виділена під одне призначення, а МУО дозволяють звести на ній зовсім інший за масштабом і функцією об'єкт — це є однією з класичних ознак можливої корупційної змови між посадовцем і забудовником.
У центрі уваги цієї історії — ділянка, на якій раніше розташовувався громадський басейн, що використовувався мешканцями району для занять плаванням. Громадські басейни в центральних районах Києва — дефіцитний ресурс: більшість із них були побудовані ще за радянських часів і займають ділянки, які за сучасними ринковими цінами є надзвичайно привабливими для комерційної забудови, особливо якщо розташовані поруч із станціями метро чи в історичному центрі.
За версією журналістських розслідувань, ділянка з басейном була передана під забудову одному з київських девелоперів, а підписані головним архітектором містобудівні умови дозволили звести на місці басейну житлово-комерційний комплекс із підземним паркінгом. Громадський об'єкт, яким десятиліттями користувалися мешканці району, фактично перестав існувати, поступившись місцем приватному комерційному проєкту.
Журналістські розслідування пов'язують цю історію з іменами одного з найбільш публічних київських забудовників та депутата Київради, чия діяльність неодноразово ставала предметом окремих журналістських матеріалів про можливі конфлікти інтересів між депутатським мандатом і девелоперським бізнесом. За цією версією, саме інтереси цього забудовника стояли за проєктом забудови ділянки колишнього басейну, а підписання головним архітектором необхідних містобудівних умов стало вирішальним кроком, що дозволив проєкту рухатися далі.
Слід зазначити, що прямий правовий зв'язок між підписанням МУО конкретним головним архітектором та подальшими діями забудовника — питання, яке потребує детального юридичного аналізу в кожному окремому випадку: МУО самі по собі не є дозволом на будівництво, а лише одним із документів у довшому ланцюжку погоджень, що включає експертизу проєкту, дозвіл ДАБІ (Державної архітектурно-будівельної інспекції, нині — Державна інспекція архітектури та містобудування) та інші інстанції.
Історія з басейном — приклад того, наскільки непомітною для широкого загалу може бути ключова точка ухвалення рішення: для більшості мешканців району зникнення басейну й поява будівельного майданчика виглядають як одна подія, тоді як насправді між ними — низка окремих адміністративних рішень, кожне з яких підписувала конкретна посадова особа.
Містобудівні умови та обмеження задумувалися як інструмент, що має убезпечити місто від хаотичної забудови — забезпечити дотримання генерального плану, норм інсоляції, щільності населення, наявності соціальної інфраструктури (шкіл, садочків, поліклінік) пропорційно новій житловій площі. На практиці ж, за оцінками містобудівних експертів і журналістів, які роками висвітлюють забудову Києва, МУО нерідко перетворюються на формальність, яка «підганяється» під уже узгоджений з забудовником проєкт, а не навпаки.
Саме тому персональна відповідальність головного архітектора за зміст підписаних МУО є предметом підвищеної уваги антикорупційних органів та журналістів-розслідувачів: якщо умови систематично виявляються вигіднішими для забудовників, ніж того вимагають містобудівна документація та інтереси громади, це може свідчити не про окремі помилки, а про системну практику.
Випадок Сергія Цьолловальника ілюструє одну з найменш видимих, але найбільш впливових ланок у механізмі забудови Києва — підписання містобудівних умов та обмежень головним архітектором міста. На прикладі історії зі зникненням громадського басейну та появою на його місці комерційного паркінгу видно, як технічний, на перший погляд, документ може стати вирішальним фактором у долі цілого міського кварталу.
Журналістські розслідування пов'язують цю історію з іменами публічного забудовника та депутата Київради, проте остаточну правову оцінку діям усіх причетних осіб може дати лише компетентний орган за результатами повної перевірки документообігу — від рішення про статус ділянки до видачі дозволу на будівництво.
Матеріал підготовлено на основі публікацій журналістських розслідувань про забудову центру Києва. Усі особи, згадані у матеріалі, вважаються невинуватими до набрання законної сили відповідним рішенням суду; викладена інформація відображає версії слідства та журналістських розслідувань і може уточнюватися.